Qu'est-ce qu'une passoire thermique ?
Une passoire thermique est un logement dont la consommation énergétique est considérée comme excessive. Concrètement, il s'agit des habitations classées F ou G sur l'échelle du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), c'est-à-dire les deux plus mauvaises catégories sur une échelle allant de A (très performant) à G (très énergivore).
Un logement classé G consomme plus de 420 kWh/m²/an d'énergie primaire, tandis qu'un logement classé F se situe entre 330 et 420 kWh/m²/an. Ces logements souffrent généralement d'une mauvaise isolation thermique (murs, toiture, fenêtres), de systèmes de chauffage obsolètes ou d'une ventilation insuffisante.
En France, on estime qu'environ 5,2 millions de logements sont considérés comme des passoires thermiques, soit près de 17 % du parc résidentiel. Dans les Bouches-du-Rhône, malgré un climat méditerranéen clément, de nombreux logements anciens, notamment à Marseille et dans les centres-villes historiques, présentent des performances énergétiques très dégradées.
Le calendrier des interdictions de location
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a instauré un calendrier progressif d'interdiction de mise en location des logements les plus énergivores. Ce calendrier concerne les nouveaux contrats de bail et les renouvellements, et s'applique en France métropolitaine.
1er janvier 2025 : interdiction des logements classés G
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE ne peuvent plus faire l'objet d'un nouveau contrat de location. Ces logements sont désormais considérés comme des logements indécents au sens de la loi. Les locataires en place peuvent exiger de leur propriétaire la réalisation de travaux de rénovation énergétique, et le juge peut imposer des travaux ou réduire le montant du loyer.
1er janvier 2028 : interdiction des logements classés F
L'étape suivante concernera les logements classés F. À partir du 1er janvier 2028, ces logements rejoindront la catégorie des logements indécents et ne pourront plus être proposés à la location. Cette échéance concerne un nombre encore plus important de biens sur le marché locatif.
1er janvier 2034 : interdiction des logements classés E
Enfin, à l'horizon 2034, les logements classés E seront à leur tour interdits à la location. À cette date, seuls les logements classés A, B, C ou D pourront être proposés sur le marché locatif. Cette dernière étape marquera un tournant majeur, puisque les logements classés E représentent une part très significative du parc locatif français.
Le gel des loyers déjà en vigueur
Depuis août 2022, les logements classés F et G sont déjà soumis au gel des loyers : il est interdit d'augmenter le loyer lors d'un renouvellement de bail ou d'une remise en location. Cette mesure concerne l'ensemble du territoire, y compris les communes de Vitrolles, Aix-en-Provence et Salon-de-Provence.
Quel impact pour les propriétaires bailleurs ?
Les conséquences de ces interdictions sont considérables pour les propriétaires de logements énergivores. Voici les principaux risques :
- Perte de revenus locatifs : un logement interdit à la location ne génère plus aucun revenu, tout en continuant à engendrer des charges (taxe foncière, copropriété, assurance).
- Dépréciation du bien : un logement classé F ou G voit sa valeur sur le marché immobilier diminuer significativement. Les acheteurs, conscients des travaux nécessaires, négocient fortement le prix d'achat.
- Risque juridique : le locataire d'un logement indécent peut saisir le juge pour obtenir une réduction de loyer, la réalisation de travaux, voire des dommages et intérêts.
- Obligation de réaliser un audit énergétique : depuis avril 2023, la vente d'un logement classé F ou G impose la réalisation d'un audit énergétique réglementaire, en complément du DPE.
Il est donc essentiel pour tout propriétaire bailleur de connaître précisément la classe énergétique de son bien grâce à un DPE actualisé et d'anticiper les travaux nécessaires.
Les solutions pour sortir du statut de passoire thermique
Réaliser un audit énergétique
La première étape consiste à faire réaliser un audit énergétique par un professionnel certifié. Contrairement au DPE qui fournit une photographie de la performance du logement, l'audit propose des scénarios de travaux chiffrés et hiérarchisés pour atteindre un meilleur classement. Le Cabinet Delmas Oskanian réalise ces audits dans l'ensemble des Bouches-du-Rhône.
Travaux de rénovation prioritaires
Pour améliorer significativement la classe DPE d'un logement, plusieurs postes de travaux sont généralement envisagés :
- Isolation des combles et de la toiture : c'est souvent le poste le plus rentable, la toiture pouvant représenter jusqu'à 30 % des déperditions thermiques.
- Isolation des murs par l'intérieur ou l'extérieur : les murs non isolés sont responsables de 20 à 25 % des pertes de chaleur.
- Remplacement des fenêtres : passer du simple vitrage au double ou triple vitrage réduit considérablement les déperditions et améliore le confort acoustique.
- Modernisation du système de chauffage : l'installation d'une pompe à chaleur, d'une chaudière à condensation ou d'un système solaire thermique permet des gains importants.
- Installation d'une VMC : une ventilation mécanique contrôlée performante assure le renouvellement de l'air tout en limitant les pertes de chaleur.
MaPrimeRénov' et les aides financières
Pour accompagner les propriétaires dans cette transition, l'État a mis en place plusieurs dispositifs d'aide :
- MaPrimeRénov' : cette aide de l'Anah (Agence nationale de l'habitat) finance une partie des travaux de rénovation énergétique. Le montant dépend des revenus du ménage et de la nature des travaux. Le Parcours accompagné est particulièrement adapté aux passoires thermiques, avec des taux de financement pouvant atteindre 90 % pour les ménages les plus modestes.
- Les Certificats d'économies d'énergie (CEE) : les fournisseurs d'énergie proposent des primes pour certains travaux d'isolation et de chauffage.
- L'éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) : ce prêt sans intérêts peut financer jusqu'à 50 000 euros de travaux de rénovation énergétique.
- TVA réduite à 5,5 % : les travaux d'amélioration énergétique bénéficient d'un taux de TVA réduit.
- Aides locales : la Métropole Aix-Marseille-Provence et le Conseil départemental des Bouches-du-Rhône proposent des dispositifs complémentaires pour la rénovation énergétique.
Spécificités dans les Bouches-du-Rhône
Le département des Bouches-du-Rhône présente des particularités qui influencent la problématique des passoires thermiques :
- Un parc ancien important : les centres-villes de Marseille, Aix-en-Provence et de nombreuses communes comptent un nombre élevé de logements construits avant 1975, période où aucune réglementation thermique n'existait.
- Le confort d'été : dans notre région, la problématique ne se limite pas au chauffage. Le DPE actuel intègre le confort d'été, et de nombreux logements mal isolés souffrent de surchauffe estivale, accentuée par le changement climatique.
- Les copropriétés : une grande part du parc locatif dans les agglomérations provençales se trouve en copropriété, ce qui complexifie la réalisation de travaux d'envergure (isolation par l'extérieur, chauffage collectif) et nécessite des décisions en assemblée générale.
- Le marché locatif tendu : la forte demande locative dans la métropole Aix-Marseille-Provence rend d'autant plus urgente la rénovation des logements énergivores pour maintenir une offre locative suffisante et abordable.
Anticipez dès maintenant avec un DPE à jour
Que vous soyez propriétaire bailleur ou que vous envisagiez un investissement locatif, il est crucial de connaître la classe DPE de votre bien. Le Cabinet Delmas Oskanian, certifié COFRAC et implanté à Vitrolles, réalise vos diagnostics de performance énergétique et audits énergétiques dans l'ensemble des Bouches-du-Rhône. N'attendez pas les échéances légales pour agir : contactez-nous au 04 42 68 15 05 pour un devis gratuit et personnalisé.