FAQ - Questions Fréquentes sur les Diagnostics Immobiliers

Pour une vente immobilière, vous devez fournir un Dossier de Diagnostic Technique (DDT) comprenant les diagnostics suivants :

DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) : obligatoire pour tous les biens.
Amiante : obligatoire si le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
Plomb (CREP) : obligatoire si le bien a été construit avant le 1er janvier 1949.
Gaz : obligatoire si l'installation de gaz a plus de 15 ans.
Électricité : obligatoire si l'installation électrique a plus de 15 ans.
Termites : obligatoire dans les zones couvertes par un arrêté préfectoral (certaines communes des Bouches-du-Rhône sont concernées).
ERP (État des Risques et Pollutions) : obligatoire pour tous les biens.
Mesurage Carrez : obligatoire pour les lots en copropriété.

Le Cabinet Delmas Oskanian vous accompagne pour déterminer précisément les diagnostics nécessaires à votre situation.

Pour mettre un logement en location, le bailleur doit fournir au locataire les diagnostics suivants :

DPE : obligatoire. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location.
Plomb (CREP) : obligatoire si le logement a été construit avant le 1er janvier 1949.
Gaz : obligatoire si l'installation a plus de 15 ans.
Électricité : obligatoire si l'installation a plus de 15 ans.
ERP : obligatoire pour tous les logements.
Surface habitable (loi Boutin) : obligatoire et doit figurer dans le bail.

Ces documents doivent être annexés au contrat de bail lors de la signature. L'absence de ces diagnostics peut entraîner la nullité du bail ou une réduction du loyer.

Le DPE réalisé selon la nouvelle méthode (après le 1er juillet 2021) est valable 10 ans.

Attention toutefois aux DPE réalisés avant cette date :

Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 étaient valables jusqu'au 31 décembre 2024.
Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont arrivés à échéance le 31 décembre 2022.

Si votre DPE a été réalisé avant le 1er juillet 2021, il est fortement recommandé de le refaire selon la nouvelle méthode, qui est désormais opposable juridiquement. Le nouveau DPE prend en compte à la fois la consommation énergétique et les émissions de gaz à effet de serre.

Le prix des diagnostics immobiliers dépend de plusieurs facteurs : le type de bien (appartement, maison, local commercial), sa surface, son année de construction et le nombre de diagnostics nécessaires.

À titre indicatif, voici une fourchette de prix pour le département des Bouches-du-Rhône :

Pack vente appartement (T2-T3, ~60 m²) : 150 à 300 euros
Pack vente maison (~100 m²) : 250 à 450 euros
Pack location : 100 à 250 euros
DPE seul : 100 à 180 euros
Diagnostic amiante seul : 80 à 150 euros

Le Cabinet Delmas Oskanian propose des tarifs dégressifs en fonction du nombre de diagnostics commandés. Utilisez notre simulateur en ligne pour obtenir une estimation immédiate, ou contactez-nous pour un devis personnalisé et gratuit.

La prise en charge financière des diagnostics dépend du contexte :

En cas de vente : les diagnostics sont à la charge du vendeur. C'est une obligation légale prévue par le Code de la construction et de l'habitation. Le vendeur doit fournir le DDT (Dossier de Diagnostic Technique) avant la signature du compromis de vente.

En cas de location : les diagnostics sont à la charge du bailleur (propriétaire). Ils doivent être annexés au contrat de bail.

Avant travaux : les diagnostics sont à la charge du maître d'ouvrage (celui qui commande les travaux).

En pratique, il arrive que les parties négocient la prise en charge des diagnostics, mais légalement, c'est toujours au vendeur ou au bailleur d'en assumer le coût.

Le diagnostic amiante est obligatoire pour tous les biens immobiliers dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, date de l'interdiction de l'utilisation de l'amiante en France.

Il existe plusieurs types de diagnostics amiante selon la situation :

Amiante avant vente : repérage des matériaux contenant de l'amiante dans les parties privatives. Durée de validité illimitée si négatif.
DTA (Dossier Technique Amiante) : obligatoire pour les parties communes des immeubles collectifs et les bâtiments tertiaires.
Amiante avant travaux : obligatoire avant toute opération de rénovation, réhabilitation ou démolition, quelle que soit la nature des travaux.
Amiante avant démolition : obligatoire avant toute démolition partielle ou totale.

Si de l'amiante est détectée, des mesures de confinement, de surveillance ou de retrait peuvent être prescrites selon l'état de conservation des matériaux.

Le Constat de Risque d'Exposition au Plomb (CREP) est obligatoire pour tous les logements construits avant le 1er janvier 1949. À cette époque, les peintures au plomb (céruse) étaient couramment utilisées.

Durée de validité :

Si le CREP est négatif (aucune présence de plomb ou concentration inférieure au seuil de 1 mg/cm²) : validité illimitée.
Si le CREP est positif (présence de plomb supérieure au seuil) : validité de 1 an pour une vente et 6 ans pour une location.

En cas de présence de plomb dégradé, le propriétaire à l'obligation de réaliser des travaux de mise en conformité pour supprimer le risque d'exposition, notamment si des enfants mineurs occupent le logement (risque de saturnisme).

L'absence de diagnostics obligatoires expose le vendeur ou le bailleur à des sanctions importantes :

Pour le vendeur :
La vente peut être annulée ou le prix réduit si l'acquéreur découvre un vice caché (amiante, plomb, termites, etc.) qui aurait dû être signalé par un diagnostic. Le vendeur ne peut pas s'exonérer de la garantie des vices cachés en l'absence de DDT complet. En cas de dol (intention de tromper), des dommages et intérêts peuvent être réclamés.

Pour le bailleur :
Le locataire peut demander une réduction du loyer ou la résiliation du bail. En l'absence de DPE, le locataire peut engager la responsabilité du bailleur. Depuis 2025, louer un logement classé G au DPE est passible de sanctions.

Sanctions pénales :
Faire appel à un diagnostiqueur non certifié est passible d'une amende de 1 500 euros (3 000 euros en cas de récidive). L'absence de diagnostic plomb dans un logement présentant un risque de saturnisme infantile est un délit pénal.

Le Cabinet Delmas Oskanian s'engage sur des délais rapides pour vous accompagner dans vos projets immobiliers :

Prise de rendez-vous : sous 24 à 48 heures après votre demande.
Intervention sur site : généralement planifiée sous 48 à 72 heures (selon votre disponibilité).
Durée de l'intervention : entre 1 et 3 heures selon le nombre de diagnostics et la taille du bien.
Remise des rapports : sous 24 à 48 heures après l'intervention, par voie dématérialisée (email + plateforme sécurisée).

Service express : en cas d'urgence (signature chez le notaire imminente), nous proposons un service prioritaire avec intervention sous 24 heures et remise des rapports le jour même. N'hésitez pas à nous contacter au 04 42 68 15 05 pour organiser une intervention rapide.

Voici un récapitulatif de la durée de validité de chaque diagnostic immobilier :

DPE : 10 ans (nouveau DPE depuis le 1er juillet 2021).
Amiante : illimitée si le résultat est négatif. En cas de présence d'amiante, un contrôle périodique peut être requis selon l'état de conservation.
Plomb (CREP) : illimitée si négatif. 1 an si positif (vente), 6 ans si positif (location).
Gaz : 3 ans pour une vente, 6 ans pour une location.
Électricité : 3 ans pour une vente, 6 ans pour une location.
Termites : 6 mois.
ERP : 6 mois.
Mesurage Carrez : illimitée, sauf si des travaux ont modifié la surface.

Vérifiez bien la date de vos diagnostics avant toute transaction. Nous pouvons réaliser un audit de vos diagnostics existants gratuitement pour vous indiquer lesquels doivent être renouvelés.

Le nouveau DPE, entré en vigueur le 1er juillet 2021, a profondément modifié ce diagnostic :

Méthode de calcul unifiée : la méthode 3CL (Calcul de la Consommation Conventionnelle des Logements) est désormais la seule méthode utilisée. La méthode sur factures a été abandonnée.
Double étiquette : le classement tient compte à la fois de la consommation d'énergie primaire (en kWh/m²/an) ET des émissions de gaz à effet de serre (en kg CO2/m²/an). La pire des deux notes détermine la classe.
Opposabilité juridique : le DPE n'est plus seulement informatif. Il engage la responsabilité du diagnostiqueur et peut être contesté en justice.

Conséquences pour les propriétaires :
Depuis le 1er janvier 2025 : les logements classés G sont interdits à la location.
À partir du 1er janvier 2028 : les logements classés F seront également interdits à la location.
À partir du 1er janvier 2034 : les logements classés E seront concernés.
Un audit énergétique est obligatoire pour la vente des logements classés F et G (et E à partir de 2025).

Oui, des diagnostics spécifiques sont obligatoires avant travaux pour protéger la santé des travailleurs et des occupants :

Repérage amiante avant travaux (RAAT) : obligatoire pour tous les bâtiments construits avant le 1er juillet 1997, quelle que soit la nature des travaux (rénovation, réhabilitation, démolition). C'est le maître d'ouvrage qui en est responsable. L'absence de ce diagnostic peut entraîner l'arrêt du chantier et des poursuites pénales.

Diagnostic plomb avant travaux : recommandé pour les bâtiments construits avant 1949. Il permet d'identifier les risques d'exposition au plomb pour les ouvriers intervenant sur le chantier.

Diagnostic termites avant démolition : dans les zones couvertes par un arrêté préfectoral, un état relatif à la présence de termites doit être réalisé avant démolition.

Le Cabinet Delmas Oskanian accompagne les particuliers, les syndics de copropriété et les entreprises du BTP dans la réalisation de ces diagnostics avant travaux. Demandez votre devis gratuit.

Oui, le Cabinet Delmas Oskanian intervient dans l'ensemble du département des Bouches-du-Rhône (13). Basés à Vitrolles, nous couvrons un large périmètre incluant notamment :

Vitrolles et alentours : Marignane, Les Pennes-Mirabeau, Cabriès, Rognac, Berre-l'Étang, Saint-Victoret.
Marseille : tous les arrondissements (1er au 16e).
Aix-en-Provence : Aix, Bouc-Bel-Air, Gardanne, Meyreuil, Venelles, Éguilles.
Salon-de-Provence : Salon, Pélissanne, Lançon-Provence, La Fare-les-Oliviers.
Étang de Berre : Martigues, Istres, Fos-sur-Mer, Port-de-Bouc, Miramas, Saint-Chamas.
Aubagne / La Ciotat : Aubagne, Gémenos, La Ciotat, Cassis, Carnoux.

Les frais de déplacement sont inclus dans nos tarifs pour toutes les communes du département. Contactez-nous au 04 42 68 15 05 pour confirmer notre intervention dans votre secteur.

Le choix d'un diagnostiqueur immobilier est une décision importante. Voici les critères essentiels à vérifier :

Certifications COFRAC : le diagnostiqueur doit être certifié pour chaque type de diagnostic qu'il réalise, par un organisme accrédité COFRAC (Comité Français d'Accréditation). Ces certifications sont renouvelées tous les 7 ans avec un examen de surveillance à mi-parcours.

Assurance RC professionnelle : vérifiez que le diagnostiqueur dispose d'une assurance responsabilité civile professionnelle valide, couvrant l'ensemble de ses activités de diagnostic.

Indépendance : le diagnostiqueur doit être totalement indépendant. Il ne doit avoir aucun lien commercial avec des agences immobilières, des notaires ou des entreprises de travaux.

Expérience et réputation : consultez les avis en ligne, demandez des références et privilégiez les professionnels expérimentés.

Matériel conforme : le diagnostiqueur doit utiliser du matériel étalonné et conforme aux normes (appareil à fluorescence X pour le plomb, par exemple).

Le Cabinet Delmas Oskanian coche toutes ces cases : certifié COFRAC, assuré RC Pro, indépendant et actif depuis plus de 15 ans dans les Bouches-du-Rhône.